Uno de los impuestos más importantes para los Distritos y Municipios es el que proviene de los avalúos catastrales llamado “impuesto predial”. Pero la determinación del mismo se basa en estudios, que no contienen todas las variables más importantes, como es la demostración por parte del Estado que es su acción eficiente y eficaz la que está generando los nuevos precios de la vivienda en la respectiva ciudad o pequeño municipio. En efecto, no se pueden hacer afirmaciones generales de que las inversiones produjeron un mayor precio de las viviendas y de la tierra en determinados sectores, porque el valor, en muchos casos, depende no de la calidad de las casas o apartamentos, sino de la “burbuja inmobiliaria” creada por los mismos constructores a través de políticas de marketing y publicidad pagada. Por eso el Estado no puede invertir la carga de la prueba, pidiendo que los ciudadanos contradigan los estudios de las entidades territoriales, toda vez que es al Estado al que le compete probar que los ciudadanos se están beneficiando de su acción administrativa y que obtienen beneficios adicionales a los precios de compra, que permiten revaluar sus predios e inmuebles, de tal manera que los mismos multiplican su valor inicial. Los estudios que pagan las entidades oficiales locales cuestan millones y el ciudadano no tiene el dinero para contratar un peritazgo técnico apropiado, para contradecir el estudio del gobierno, peritazgo que según la ley, debe ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; y que en él se deben explicar los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos de sus conclusiones”.
Está muy bien que se mejoren los precios oficiales de las tierras y las viviendas cuando han cambiado los usos del suelo, que favorecen especialmente a los propietarios de la tierra, porque el dueño de la nueva vivienda que allí se construya paga los precios del mercado. Pero esos precios no siempre suben, por el contrario, hay zonas que se deterioran y por lo tanto los costos deben bajar. La contabilidad tiene un mecanismo de depreciación para los bienes, pero parece que a las entidades territoriales nunca se les deprecian los inmuebles de sus habitantes, diferente a eso, van en constante alza hasta “el infinito”, aun tratándose de vivienda vieja, a la que poca inversión en mantenimiento le han hecho por falta de ingresos de sus propietarios. Por eso el anuncio de que en casi 30 municipios de Cundinamarca van a mejorar los ingresos de las tesorerías, aumentando el impuesto predial, (de $4000 millones a Casi 10.000 millones) sería un abuso si el estudio técnico no tiene en cuenta la capacidad de pago de sus habitantes. El otro aspecto es que los nuevos dineros no se lleven a planes y programas donde ese ingresos nuevo se despilfarre sino en planes y programas que mejoren la calidad de vida de sus habitantes, empezando por la pureza del agua que se consume, los servicios de salud y educación y las vías de acceso que en la mayoría son caminos mal mantenidos.
Otro aspecto importante es que la vivienda usada no siempre tiene comprador, si en el mercado hay suficiente oferta de vivienda nueva. Ahora bien, si los Alcaldes y Concejos creen que la vivienda usada es tan buen negocio en vez de expropiarla con impuestos excesivos, que la compren al precio del avalúo y la revendan, que muchas personas están dispuestas a entregarlas por el precio del catastro en vez de pagar impuestos injustos. Un inmueble puede negociarse por mayores precios por diferentes razones, acabados de calidad, seguridad del inmueble, construcciones adicionales, modificaciones internas, pero la mayoría de los inmuebles permanecen como se compraron sin modificaciones notorias. La otra situación arbitraria es cambiar el estrato sin correr traslado de los estudios a los vecinos, que aparecían con estrato 3 o 4 y terminan en estrato 5 o 6, por la codicia de las administraciones locales. Eso puede ocurrir en áreas de descanso, donde se usan los inmuebles por temporadas. No es lo mismo clasificar un condominio que se ocupa periódicamente que usar viviendas ocupadas todo el año. Hay bastante cosas que corregir en la ambición pública, porque quieren quitarle a los habitantes de un territorio los dineros ahorrados e invertidos en bienes con tanto esfuerzo. La Corte Constitucional alertó en la Sentencia Sentencia C-032/05 sobre la forma como vienen desvertebrándose los principios de justicia y equidad del sistema tributario. . Ojala no haya un revuelta popular en Cundinamarca cuando se enteren de los nuevos impuestos de sus viviendas como ha ocurrido en otras partes de Colombia.
Se el primero en Comentar